토지매입 시 유의사항

 토지 매입 TIP

 

ㅇ 토지거래허가구역 여부

ㅇ 농지취득자격증명 : 旣 농지 보유로 추가 매입 불가

ㅇ 건축허가 취득 시 문제점 검토

   ㅡ 상수원보호구역은 보호구역 내 거주자만 가능 : 주민등록 전입 (연면적 100㎡ 이하 가능)

ㅡ 도로 접하는지 여부

ㅇ 계획도로 저촉 여부

ㅇ 공사 차량 진입로 확보 : 레미콘, 덤프 트럭 등

ㅇ 복토(성토) 또는 땅 깎기 필요성 검토

ㅇ 옹벽(콘크리트 타설) 필요성 검토

ㅇ 농지를 대지로 변경 시 전용부담금 고려

ㅇ 전기, 상하수도 인입 여부

ㅇ 인근에 고압 송전탑은 업는지

ㅇ 매도인 양도소득세 감면을 위한 Down 계약서 : 매매가 인하

 

◑대지 선정시(토지매입) 유의사항

 집을 짓고자 하는 땅에 건축 허가를 받을 수 있는지에 대한 가능여부를 판단하기 위해서 기초서류의 검토가 필요하다. 필요한 기초서류는 토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장 등이 있다. 해당 시·군·구청에서 발급 받을 수 있다. 또 소유권 확인을 위해 법원에서 토지 등기부등본도 발급 받아야 한다. 땅에 기존 건축물이 있어 적합하게 건축허가를 받은 건축물인지 확인하려면 건축물대장을 검토해야 한다. 이러한 서류들은 전국 어디서나 팩스 또는 전자정보시스템(G4C)을 통하여 저렴한 비용으로 발급 받을 수 있다. 토지이용계획확인원에는 토지의 용도지역·지구·관리지역·도시계획사항 등이 기재되어 있으며, 토지대장에는 토지 면적·지목·소유자 현황이 기재되어 있다. 토지등기부등본은 토지의 소유권을 확인할 수 있는데 갑구에는 토지의 소유자, 을구에는 소유권 이외의 권리가 기재되어 있다. 을구에 지상권이나 압류가 설정된 대지의 경우에는 설정권자로부터 동의서를 받든지 압류 설정 해제를 받아야 한다.

 건축을 위한 토지 매입에 있어서 건축 가능 여부의 검토가 필요하다.
① 토지 이용 계획상 지역·지구의 검토
② 토지대장, 지적도상의 지목 확인
③ 지구단위계획구역 여부 확인
④ 개발행위허가 제한구역 여부 확인
⑤ 해당 토지의 불법 행위 명시 토지 확인
⑥ 개발행위허가 기준의 검토
⑦ 건축허가대상인지 신고대상인지 검토

 ◑건축을 위한 대지분석

 건축물의 설계를 위해서는 건축주의 필요에 따라 용도와 면적이 있다. 예를 들어, 군청과 같은 건축물은 각 실·과·소별로 소요되는 면적이 있게 된다. 지자체에서 기존 인원에 대한 사용면적과 향후 증원계획에 맞추어 실의 크기를 환산한다. 상세하게는 총무처 발주지침에 대통령부터 기관장실 국장, 과장, 일반 직급별 소요면적이 정해져 있다. 여기에 기계실의 면적과 주차장, 식당, 휴게실등 각 실의 면적에 대해 지자체의 요구에 의해 정하는 것이다. 이처럼 건축주가 향후 건축물의 사용을 위해 프로그램한 것이라 보면 된다. 작은 식당 하나도 공간 계획 프로그램은 존재 하고 있다. 건축물의 용도에 따라 필요로 하는 공간계획 프로그램은 건축계획학, 건축각론, 설계데이타북 등의 전문서적을 참조해야 한다. 건축 시스템으로 주어진 공간을 종합하고, 조닝하고, 모듈을 채택하고, 평면적으로, 수직적으로 배분하게 된다. 또한 구조 시스템과도 비교 분석하게 되고, 기타 소방이나 설비 모듈과 분석도 할 수 있다. 주어진 소요면적과 건축시스템이 일치하기 어렵다. 그리고, 주어진 면적에 건축주가 원하는 용도와 기능이 수용되는지 분석해야 한다. 작은 면적에 많은 사람을 수용하기 힘들기 때문이다.

 그래서 분석을 해야하는데 그 방법은 다양하게 할 수 있고, 대부분 모듈로 정해진 체계로 나누어 보기 시작하는 것이다. 각 실의 상관관계와 기능상 동선상의 분석도 해야 한다. 이렇게 건축물의 시스템을 만들게 되는 것이다. 공간 계획 프로그램은 단지 면적표에 가까운 것이라 보면 된다.
그 분석에 대한 다양한 방법을 책이나 전문가를 통해 배울 수 밖에 없다. 대지를 분석한다는 것은 대지 계획에 필요한 대지 조건을 말한다. 즉, 대지의 물리적 현상 및 규모, 지표면, 수리, 지질, 기상, 경관 등의 자연조건과 인근 대지 및 주변의 상황, 공급 및 처리 조건, 법 규제등의 사회적 조건을 분석하는 일이다.

 

대지분석 체크리스트
☪ 대지경계선 위치, 경사도, 도로, 설비입지, 주변시설물, 나무, 연못, 하천, 기타 자연 조건의 파악
☪ 대지를 중심으로 하는 태양의 이동, 조망방향, 여름과 겨울의 상풍(常風)방향, 소음 및 오염원 방향, 기타 대지의 이력사항.
☪ 대지주변의 생활편익시설의 파악(학교, 시장, 우체국, 파출소, 은행, 병원, 공장 등)
☪ 각종 법규적 내용 파악
☪ 대지분석을 위한 조사 자료의 수집
☪ 현장방문 및 주변 관찰, 주민 인터뷰, 사진촬영, 문헌조사 등
☪ 지적도, 도시계획확인원, 항측도(등고선도) 등 분석
대지분석에 따른 공간 배분 프로그램 : 가족구성원의 공간요구파악
☪ 일반적 요구 : 외부형태나 내부에서의 분위기 등과 같은 건축물 자체에 대한 일반 사항이나, 외부의 생활공간이나 모임장소 등과같이 그 건축물이 주변공간과 어떤 연결 관계를 가져야 하는가에 관한 것이며, 이는 가족 구성원 전부의 요구를 수렴해야 한다.
☪ 개인적 요구 : 특정인이 자신의 바람직한 주거 행위와 관련하여 요구하는 공간, 방, 혹은 소도구로서 예를 들면 피아니스트의 경우 방음과 조용함을 필요로 한다든지 하는 것이다.
이 요구는 각 개인에 의해 다뤄지게 된다.
☪ 실의 요구 : 방에 대한 모든 것을 묘사하기에 필요한 범주만큼 단순화시킨 방에 관한 요구이다. 이러한 요구는 가족 구성원 모두가 한 자리에 앉아 그들의 요구사항을 자유롭게 조율함으로써 가능하다.

 Bubble Diagrams
☪ 프로그램 챠트의 작성 후, 부정형 원형을 이용한 공간 묘사법이다.
☪ 각 방마다 공간별로 특성화 된 원(bubble)을 그리고, 다양한 가능성을 위하여 다양한 방법으로
배치시켜 본다.
☪ 각 기능마다 별다른 가능성을 다른 색깔로 구분하여 칠할 수 있다.

 Bubble Diagram의 예
☪ 복도 쪽으로 개방되는 방 : 이 계획은 전통적인 공간 조직방법이다.
그 결점은 복도가 어떤 용도로도 쓰여 질 수 없으므로 공간이 낭비된다는 점이다.
☪ 복도의 양끝에 배치되는 방 : 이 계획은 분리를 지향하는 것으로서 조용한 공간 구역과 시끄러운 구역을 나눌 때 이용된다.
☪ 큰 공간으로 개방되는 방 : 이 배치는 다른 배치 방법에 비해 프라이버시가 약간 떨어진다.
그러나 복도가 없기 때문에 보다 효율적인 공간 활용이 가능하다.
☪ 공간의 폐쇄를 위해 사용되는 방 : 시각적 프라이버시와 바람의 차단, 미풍을 모으는데 좋다.
☪ 실 안의 실 : 부엌이나 욕실의 일부공간이 침상위로 오는 형태를 한 예로 들 수 있으며, 이는 크고 높은 공간을 개발하는 흥미로운 방법이 될 수 있다.
☪ 2층, 3층 건물처럼 실을 수직으로 쌓아 올리는 형태 : 계단이 어디에 위치해야 할 것인지를 생각해야 한다. 아래층의 방으로 열리는 상부의 공간을 고려해야 한다.

토지매입 유의사항

 

1) 지적도와 현장이 일치하나 꼭 확인

도시지역내 토지는 구획정리가 돼 있지만 지방토지는 현장과 지적 부간 차이가 많다. 따라서 현장방문이 필수다. 지적부 상에는 도로가 있는데 실제로는 도로가 없거나, 지적부 상에는 맹지(도로가 없는 토지)이지만 실제로는 도로가 있는 경우도 있다. 서류상으로만 확인하지 말고 반드시 현장에서 확인해야 한다.

*확인사항 등기부등본: 토지(임야)대장, 지적도(임야도),항측도

2)매입 전 해당토지에 대한 분석은 필수

토지는 매입 전에 면밀한 조사가 필요하다. 농장을 만들려면 토질을 우선적으로 검토해야 한다. 전원주택을 지어 출ㆍ퇴근하려면 직장과의 거리를 체크해야 한다. 강변이나 계곡에 인접한 곳은 경관만 보고 서둘러 계약하기 쉽다. 그러나 집중호우 시 침수피해는 없는지, 상수도 보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다.

3)개발계획을 너무 믿지 말자

구체적인 일정을 점검하지 않고 개발계획만 믿고 투자하다가는 낭패를 보기 쉽다. 개발사업에는 수많은 이해관계가 얽혀 있어 예상과 달리 추진일정이 더디다. 현실적으로 가능한지, 추진상황은 어떤지를 관련 지방자치단체와 건설교통부 등에 문의해봐야 한다.

4)개발전략을 짜라

지금 당장 개발자금을 투입하지 않더라도 땅을 놀리지 말고 활용방안을 찾아야 한다. 골프 연습장용으로 매입한 땅이라도 본격적인 투자가 힘들면 가건물을 지어 창고로 활용한다든지 과수를 심어 재배할 수도 있다. 아무나 손대지 못하는 땅일수록 개발에 따른 수익률이 높다. 황무지처럼 보이는 맹지, 농사를 짓지 않는 채 버려진 땅 등을 개발하면 높은 투자수익률을 올릴 수 있다.

4)융자를 조심하라.

대부분이 자금 조달로 인한 대출이나 융자를 받는 경우 필요한 만큼이나 갚을 수 있는 금액이면 몰라도 나중에 이자나 원금 상환 시를 생각해서 투자하는 것이 좋다.

5)여윳돈으로 투자하자.

부동산은 일반 물건과 다르기 때문에 손쉽게 팔리는 것이 아니다. 만약에 급한 일로 인한 자금의 회전이 필요 시 매입금액 보다도 더 싸게 팔게 된다

 

 

토지 투자시 알아야 할 7계명

 

 

 땅 투자는 환금성이 떨어지고 전문적인 지식을 필요로 하는 만큼 서전에 철저한 준비를 하지 않으면 낭패를 당할 수 있다. 일반인들이 땅에 관심이 있다면 원칙을 잘 지켜야 한다. 땅 투자 시 주의할 7가지 사항을 간추린다.

 

1. 투기 아닌 투자를 생각하라.

무리한 투자는 금물. 분수에 맞는 투자가 정석이다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 투자하는 자세가 필요하다. 지렛대효과를 보기위해 무리하게 자금을 투입하는 것은 위험하다.특히 귀가 얇은 초보자는 남의 말을 믿다가 투자금을 날리는 사례가 많다.

 

2. 개발예정지 인근지역을 찾아라.

대규모 개발이 예정된 주변 땅 구입은 성공 투자를 보장한다. 그동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역이 빠지지 않는다. 택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보다.

 

또한 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근지역도 성공 가능성이 높다. 일단 개발예정지구로 지정되면 개발시기의 차이는 있을지언정 거의 모두 예정대로 개발됐다. 대규모 인구가 유입되면 주변 땅 가치가 그만큼 올라간다. 분당이나 일산 신도시 주변 땅값 상승률이 이를 방증한다.

 

3. 뜬 소문은 믿지 말라.

정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공할 수 있다. 갑자기 튀어나온 개발 정보나 뜬 소문에 조심해야 한다. 부정확한 소문만 믿고 달려들었다가 실패하기 십상이다.

 

4. 땅값은 철도 등 신설 개통도로를 따라 움직인다.

서해안고속도로나 중앙고속도로 개통지역 주변을 보면 알 수 있다. 도로개통은 주민의 생활 반경을 확대한다. 도심 접근성이 좋아져 유동 인구가 많아지면서 투자가 활성화되기 마련이다. 자연히 땅값이 오를 수 밖에 없다.

 

5. 도시계획을 눈여겨봐라.

도시계획은 해당 도시의 개발 방향을 알 수 있는 척도다. 입안 단계부터 최종 결정 때가지놓치지 말고 추적하면 땅값 상승지역을 예측할 수 있다.

 

6. 권리관계 잘 따져라.

토지는 아파트와 달리 권리관계가 복잡하다. 공부상(등기부등본)권리관계만 믿어서는 안된다. 실제 이용 상황이 달라 이용제한을 받는 경우도 허다하다.

 

7. 타이밍도 중요하다.

대규모 개발 예정지역 등 땅값이 급등하는 곳은 정부가 나서 토지거래허가구역으로 지정한다. 판교지역이 좋은 예다. 판교개발이 기정사실화되면서 일찍 투자한 사람들은 이익을 남기고 빠져 나왔다. 그러나 막차를 탄 사람은 거래 제한 등으로 어려움 겪고 있다